두채 이상의 주택을 소유한 경우에 1가구 2주택 중과세를 걱정하는 2주택 가정은 양도세와 가족 구성원에 따라 부담부증여를 이용하는게 좋습니다. 부담부증여 라는건 증여하고자 하는 부동산이 담보하는 채무와 부동산을 함께 넘기는 것을 말합니다.
1. 부담부증여로 양도세 절세
예를 들어 1가구 2주택자 높은 양도세와 1가구 2주택을 해결하기 위해 서울에 소재한 시가 5억원에 상당하는 아파트를 결혼 후 분가해 살고 있는 아들에게 부담부증여를 하고자 한다고 가정하면 이때 부담해야 할 세금을 그대로 증여하는 경우와 담보를 설정해 증여하는 경우 크게 차이가 나게 됩니다.
만약 근저당이 설정된 은행채무 2억원과 임대보증금 1억원의 채무가 있다고 가정하면 자녀에게 넘기는 증여금액은 2억원에 불과하고, 채무 3억원에 대한 양도소득세를 내면 됩니다. 따라서 1가구 2주택을 해결하고자 5억원 상당의 아파트를 매도하면 전부 양도세 과세 대상이 되어 높은 세금을 내야 합니다. 그러나 부담부증여를 이용하면 아들은 2억 원에 해당되는 증여세를 내고, 3억 원의 양도세만 내게 되므로 누진과세를 줄일 수 있습니다.
즉, 부담부증여를 이용하면 증여 부분에 대해서는 증여세율을, 양도 부분에 대해서는 양도세율을 별도로 적용받습니다. 다만 양도차액이 크면 부담부증여보다는 '단순 증여'가 유리한 경우가 있으니 세무사와 상의해 양도차액에 따라 부담부증여와 단순 증여를 고려할 필요가 있습니다. 이렇게 세대를 분리해 1가구 2주택을 해결하는 것은 자녀가 30세 미만이라도 결혼을 해 부모와 주민등록상으로 세대가 분리되어 있으면 별도 세대로 보는 세법에 근거하기 때문입니다.
2. 부담부증여 절세를 피해야 하는 경우
하지만 자녀가 미혼으로 30세 미만이거나 최저생계비 이하의 소득이 있는 경우라년 세법상 1세대로 인정받지 못하기 때문에 부담부증여를 하더라도 1가구2주택은 유지된다는 점을 유의해야 합니다. 당연히 미성년자는 별도의 세대를 구성할 수 없으므로 제외됩니다.
한편 관할세무서는 부담부증여의 채무 3억원을 부채사후관리대장에 등재해 사후관리를 합니다. 만약 사후관리 결과 수증자가 부모 등 타인에게서 증여를 받아 상환한 사실이 밝혀지면 증여세를 과세받게 됩니다.
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