부담부증여 양도세, 증여세

다주택자 규제로 인해 부동산 및 아파트 증여 사례가 늘고 있는데요, 부담부증여와 관련 세금에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

작년부터 집값을 잡으려고 다주택자에 대한 규제가 커지면서 점차 주택수를 줄이는 움직이 커지면서 양도세를 내자니 차라리 자녀에게 증여를 하는쪽으로 선택하는 이들이 늘고 있는데요, 증여세가 부담이 크면 부담부증여를 하는 것이 나을지 계산해볼 필요가 있습니다.

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1. 부담부증여

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부담부증여란 증여받는 사람이 증여를 받는 동시에 채무를 부담하는 조건의 증여계약을 말합니다. 부담부증여를 받게 되면 증여받는 사람은 재산과 동시에 채무도 증여받게 되므로 증여세를 계산할 때 증여받은 순재산(=재산 부채)을 기준으로 증여세를 부담하게 됩니다.

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예를 들어, 시가 5억 원의 아파트를 부모에게서 증여받는데 전세보증금 3억 원을 부담하라는 조건이 있으면 결과적으로 자녀가 증여받은 순재산은 2억 원이 됩니다. 따라서 2억원을 기준으로 증여세를 계산하게 됩니다.

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이 경우 증여세는 2천만 원(=2억 원 - 5천만 원 =1.5억 원,  1.5억 원 x 20% - 1천만 원 = 2천만 원)으로 계산됩니다.

 

 

2. 부담부증여시 증여세와 양도소득세

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반면 증여자의 입장에서는 무상으로 증여한 것이 아니라 채무를 넘긴 것이므로 유상의 대가를 받은 것이 됩니다.

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따라서 재산의 유상 이전에 따른 양도소득세 납세의무도 발생합니다. 만일 이전할 재산에 대해 시가 상당액의 양도대금을 받고 유상 이전하면 양도하는 사람에게 양도소득세 납세의무만 발생합니다. 그리고 완전히 무상으로 증여하면 증여받는 사람에게 증여세 납세의무만 발생합니다.

 

 

그런데 그 중간인 부담부증여를 하게 되면 증여한 사람에게는 양도소득세가, 증여받은 사람에게는 증여세 납세의무가 발생하는 것입니다.

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실제로 부담부증여시 세금 부담 총액(증여세와 양도소득세)을 계산해보면, 세금 부담의 정도가 순수 증여의 중간 정도가 되는 것이 보통입니다. 따라서 특수관계인 간에 대금 수수가 없는 경우로, 증여세 부담이 크다면 부담부증여를 고려하는 것이 좋습니다.

 

3. 부담부증여에 따른 양도차익

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부담부증여의 경우 증여세는 당연히 절세되지만 양도소득세가 추가로 나오기 때문에 일반적인 증여세보다 적은지 세금을 비교해야 합니다. 이때 부담부증여에 따른 증여자의 양도차익은 다음과 같이 몇가지로 구분해 상황에 맞게 판단하면 됩니다.

 

 

1) 증여재산의 시가가 있고 당초 취득 시 실제 취득가액이 확되는 경우

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부담부증여 시 증여재산의 시가가 있고 당초 취득 시 실제 취득가액이 확인되는 경우, 예를 들어 시가를 파악할 수 있는 아파트나 입주권 등 재산에 대해 적용합니다. 부담부증여의 양도차익은 일반적인 양도차익을 계산한 뒤, 채무부담비율을 곱합니다.

 

 

 

2) 증여재산의 시가가 있으나 당초 취득 시 실제 취득가액이 확인되지 않는 경우

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부담부증여 시 증여재산의 시가가 있으나 당초 취득 시 실제 취득가액이 확인되지 않는 경우, 예를 들어 양도소득세에서 언급한 환산취득가액을 적용하는 재산에 대해 적용하는 것으로 양도소득세 계산 시 환산취득가액을 적용합니다.