DSR, LTV, DTI 계산기 및 뜻

주택담보대출을 위해서는 LTV, DTI, DSR 등의 용어가 빠지지 않고 등장하는데요, LTV, DTI, DSR은 주택담보대출에 대한 공통된 심사 기준 역할을 하기에 각 용어에 대해서 소개해드리겠습니다.

 

 

요즘 부동산을 대출없이 매수 한다는 것은 쉽지 않죠. 따라서 대출에 대한 개념을 정리해 두지 않으면 자금 계획에 큰 차질이 있을 수 있습니다. 더구나 대출규제를 강하게 하고 있는 현재에 헷갈리는 대출규제 용어를 파악하고 내가 얼마나 대출을 받을 수 있고, 어느 금액대의 주택을 매수할 수 있을지 알아보겠습니다.

 

1. LTV (Loan To Value : 주택담보대출비율)

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1-1. LTV 란?

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LTV(주택담보대출비율)는 Loan to Value의 약자로, Loan은 대출금액, Value는 집값이라는 의미이므로, LTV는 '집을 은행에 담보로 제공하고 그에 대한 대가로 대출을 받을 수 있는 최대한도'를 말합니다. 즉, LTV는 주택담보인정비율을 말하며 내가 사고 싶은 주택에 대해 대출을 받을 수 있는 비율을 말합니다.

예를 들어 주택 가격이 5억 원인 경우 LTV 70%를 적용하면 은행에서 대출을 받을 수 있는 최대한도는 5억 원 × 70% =3.5억 원이 됩니다. LTV가 90%라고 한다면 1억 주택을 살 때 최대 90%까지, 즉 9천만원까지 대출을 받을 수 있다는 것입니다.

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말 그대로 최대한도이므로 담보로 제공한 주택에 이미 임차인이 살고 있는 경우나 주택의 방 개수에 따라 최대한도는 변동될 수 있습니다. 대출을 해주는 은행 입장에서 집값이 하락할 경우에 대비해야 하고, 연체될 경우 연체 이자나 경매 비용과 같은 제반 비용 등을 모두 고려해야 하기에 집값의 100%를 담보대출로 취급하지 않는 것입니다.

 

1-2. 지역별 LTV 및 우대혜택 

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LTV가 높을 수록 대출은 많이 받을 수 있고 자기 자본은 적게 들어갈 수 있습니다.

무주택 실수요자들의 내집마련들에게 우대혜택을 적용하여 2021년 7월부터 달라진 내용은 아래와 같습니다.

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▶ 우대요건 : 무주택 세대주

▶ 소득기준 완화 : 부부합산 연소득 0.9억 이하(세전), 생애최초구입자 1억 미만(세전)

▶ 우대수준 : 최대 4억원 한도

▶ LTV : 투기과열지구 6억원 이하 60%로 완화, 조정대상지역 5억원 이하 70%로 완화

▶ DTI : 투기과열지구는 60%로 완화

 

 

 

2. DTI (Debt To Income : 총부채상환비율)

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2-1. DTI 란? 

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DTI(총부채상환비율)는 Debt to Income의 약자입니다. 여기서 Debt은 대출을 신청하는 소비자의 연간 갚아야 하는 이자와 원금의 합을, Income은 연간 총소득을 의미합니다. 즉, DTI는 본인의 연간소득에 따라 받을 수 있는 대출한도액입니다.

 

 

DTI는 총부채상환비율이라는 뜻으로 대출의 한도를 소득에 따라 정하는 비율을 말하는데, 대출을 실행하고 상환할 때 개인의 소득 일정 비율 이상을 차지하지 않도록 제한하기 위해 정해둔 규제입니다. 은행의 무분별한 대출을 막고, 채무자가 부실하게 부채를 상환하는 것을 방지하기 위해 기준을 만들었습니다.

예를 들어 연봉이 1억인 사람이 DTI가 60%라면 갚아야할 원리금이 6천만원을 넘지 못하도록 대출 규모를 제한하는 것입니다.

LTV는 집값에 따라 받을 수 있는 최대한도를 나타내는 반면, DTI는 본인의 연간소득에 따라 받을 수 있는 대출한도액을 의미합니다. DTI가 낮을수록 개인의 상환 능력은 높은 것으로 판단되므로, 소득이 적은 사람보다 많은 사람이, 기존 대출이 많은 사람보다 적거나 없는 사람이 주택담보대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

 

 

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연간소득을 증명하기 위해 근로소득자이면 근로소득원천징수영수증을, 사업소득자는 세무서(홈택스)에서 발행한 소득금액증명원을 제출하면 됩니다. 근로소득이나 사업소득 증빙이 어려운 경우에는 연금소득, 임대소득, 국민연금, 건강보험료, 신용카드 사용액 등 추가로 인정되는 서류로 소득을 증명할 수 있습니다.

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2-2. DTI 계산기

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DTI는 금융감독원 홈페이지의 '금융계산기'코너에서 쉽게 계산할 수 있고 아래 부동산계산기 사이트에서도 쉽게 계산 가능합니다.

 

부동산계산기

 

 

연소득, 대출금액, 대출기간, 금리 등을 입력해서 계산하면 됩니다.

 

 

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio : 총부채원리금상환비율)

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 3-1. DSR 이란?

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DSR(총부채원리금상환비율)은 Debt Service Ratio 약자로, 연간총소득에서 전체 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

 

DSR은 총부채원리금상환비율로 원금과 이자를 더한 원리금 상환 규모를 대출받은 사람의 소득에 따라 제한을 두는 것을 의미합니다. 개인이 받은 모든 대출을 합해 원리금 상환 금액을 연 소득으로 나눠 산출합니다.

 

 

주택담보대출 심사를 할 때 개인의 모든 대출(주택담보대출, 자동차대출, 신용대출, 학자금대출, 마이너스통장 등)에 대한 이자와 원금 상환액을 모두 고려한다는 점에서 기존의 DTI보다 한 단계 업그레이드되고 깐깐해진 지표입니다.

 

3-2. DSR 계산기

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DSR은 아래 부동산계산기 사이트에서도 쉽게 계산 가능합니다.

부동산계산기

 

연소득을 입력하고 그 외에 가지고 있는 모든 대출을 입력해줍니다.

 

 

 

 

4. LTV, DTI, DSR  비교

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DTI와 DSR 공통적으로 기존에 받고 있는 대출금액을 고려하므로, 주택담보대출한도를 높게 받기 위해서는 기존 대출을 미리 상환하거나, 사용하지 않는 마이너스 통장은 한도 해제를 한 후주택담보대출을 신청하는 게 좋습니다.

 

LTV	DTI	DSR
주택담보대출비율	총부채상환비율	총부채원리금상환비율
담보(주택) 가치에 대해 대출 받을 수 있는 비율	대출의 한도를 개인의 소득을 따져보고 정하는 것	대출 받은 모든 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 비율
담보를 잡고 대출 받을 수 있는 최대 한도	개인 소득에 따라 대출 규모를 제한하기 위한 규제