아파트 취득을 위한 민간, 국민 주택청약 1순위 조건과 추첨제와 가점제에 대해서 소개해드리겠습니다.
1. 민영 주택 청약 1순위 조건
1-1. 당해가 핵심
민영주택 청약 1순위 조건은 최초 입주자모집 공고일 기준 해당 주택건설지역 또는 인근 지역에 거주하는 만 19세 이상을 의미합니다.
보통 이걸 '당해'라고 하는데요,. 당연히 서울에 건설하는 아파트를 분양할때는 서울 사람들이 당해가 됩니다. 경기도의 경우는 워낙 넓다보니 시군구로 당해가 나뉩니다.
당첨이 되고 싶다면 자연스럽게 당해 요건을 충족해야하는데요, 이게 충족이 안되면 거의 낙방이 됩니다. 인기 있는 단지 경우는 당해에서 접수가 끝나고 2순위 기타지역까지 가는 경우가 없습니다.
1-2. 청약 통장 가입후 2년
통장을 만들었다고 해서 민영 주택 청약 1순위 조건 만들어지는것은 아닙니다. 투기과열지구 및 청약과열지구로 분류되는 규제지역은 가입후 2년이 지나야 1순위가 됩니다. 비규제지역의 경우 가입후 1년, 지방은 6개월만 지나도 1순위가 될 수 있습니다.
통장은 만들었지만 가입기간이 모자르거나 예치금이 모자르면 2순위가 됩니다. 예치금은 나중에 한번에 납부할수 있으니 일단 가입 기간 2년만 채우면 되기 때문에 우선 돈은 나중에 내더라도 청약 통장을 만들어야 합니다.
1-3. 투기과열지구, 청약 과열지구 추가 조건
만일 자신이 넣는 곳이 규제지역이라면 몇가지의 추가적인 조건들이 더 붙습니다.
1. 세대주여야 하며,
2. 무주택 혹은 1주택자여여 하며,
3. 세대 전원이 5년 이내 청약이 된적이 없어야 합니다.
확률을 높이고자 한다면 청약 가점제 합산점수가 1점이라도 높은 사람으로 넣는게 좋고, 주택수와 과거 당첨 이력은 세대분리가 되어 있더라도 부부의 경우는 하나로 본다는것을 기억해야 합니다. 다만 성인 자녀가 당첨된 이력이나 집이 있어도 등본에 함께 있지 않으면 주택수와 당첨이력에 포함되지 않습니다.
1-4. 인근 지역 범위
현재 수도권의 부동산 시장이 활황이다보니 최고의 투자처임을 무시할수 없습니다. 그래서 부산이나 기타 지역에 사는 분들의 경우 서울에 청약을 넣고자 하는 경우가 상당히 많은데요, 물론 이때도 민영 주택 청약 1순위 조건 해당하게 만드는게 가능합니다.
수도권에 넣고 싶다면 수도권 어느 지역에 살고만 있다면 기타지역에 넣을수 있기 때문입니다.
예를 들어 서울 아파트 분양이 미달이 나면 인천 및 경기지역은 넣을수 있지만 부산, 대구등은 넣을수 없습니다. 그런 관점에서 보면 이해가 쉬운데요.
대전이 미달이 나면 충청남도는 거주자는 넣을수 있지만 충북은 못넣습니다. 따라서 인근지역에 대한 이해가 필요합니다.
1-5. 주택 청약 1순위 조건 예외
세종의 경우 보통의 주택 청약 1순위 조건 성립과는 조금 다릅니다.
세종은 해당 거주민을 50% 뽑고 나머지를 전국 지원자중에서 50%를 뽑습니다. 물론 거주민이 유리하긴 하나 전국 청약이 가능한 유일한 지역 중에 하나입니다.
아파트 가격 상승도 상당히 높은 곳이니 세종지역에 청약일정이 나오면 지역에 상관없이 넣어보는게 좋습니다.
2. 국민 주택 청약 1순위 조건
2-1. 무주택 세대
국민 주택 청약 1순위 조건은 위의 민영과 비슷하지만 조금 다릅니다.
우선 무조건 무주택 세대라는 단서가 붙는데요. 여기서 무주택 세대란 동일한 주민등록상 세대주 및 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대를 말합니다. 다시 말하면 세대주 뿐만 아니라 배우자, 직계존비속 모두 집을 가지고 있지 않아야만 국민주택, 그리고 특공에 넣을수 있다는걸 의미합니다.
대신 부부의 경우는 청약신청자의 배우자가 분리세대라고 해도 같은 주민등록으로 봅니다. 그리고 60세 이상인 직계비속의 경우는 주택이나 분양권을 가지고 있어도 주택을 소유하지 않은 것으로 보지만 특공이나 임대는 제외입니다.
2-2. 납입횟수
국민 주택 청약 1순위 조건 경우에는 예치금 보다는 납입횟수가 중요한데 매월 약정 납입일에 납입금을 연체없이 지역별로 정해진 횟수 이상을 넣은 사람이 가능합니다.
투기과열지구 및 청약과열지역은 총 납입횟수 24회 이상, 규제지역 외 수도권은 12회, 수도권외는 6회 이상입니다.
2-3. 1순위 다수, 저축액과 납입횟수
국민 주택 청약 1순위 경쟁이 보통이 아니기 때문에 다수의 사람이 몰릴때 정해지는 공급순차가 있습니다.
먼저 40 제곱미터 초과는 3년 이상 무주택세대 구성원이면서 저축 총액이 많은자가 뽑히고, 그다음에는 저축 총액만 많은 사람을 뽑습니다.
이때 무주택으로 들어가는 기간은 만30세 이상부터이나 30세 이전에 결혼했다면 기간에 포함이 됩니다. 산술적으로 만17세부터 인정이 되니 그때부터 쭈욱 불입을 하면 유리한 위치를 점할수 있다는 계산이 나옵니다.
40제곱미터 이하의 경우, 3년 이상 무주택 세대구성원으로 납입횟수가 많은 사람을 뽑고, 그다음은 납입횟수가 많은 사람을 뽑습니다.
그렇기 때문에 저축 총액이 많다면 40제곱미터 초과를, 납입횟수가 많다면 40제곱미터 이하를 공략하는게 좋습니다.
3. 추점제와 가점제
추첨제와 가점제가 있는 아파트는 민간분양 아파트입니다.
공공분양 아파트는 청약저축 납입 총액이 많은 순서대로 당첨자를 선정합니다.
규제가 강한 지역일수록, 전용면적이 작을수록 가점제 비율이 높고, 추첨제 비율은 낮아집니다.
3-1. 낮은가점
많은 사람들이 자신의 청약통장에 저축액을 보고 저축액이 많은 사람을 부러워 하는데, 가점이 낮다고 슬퍼할 일은 아닙니다.
2-30대 싱글이라면 당연히 가점이 낮을수 밖에 없습니다. 이때는 하루라도 빨리 재테크에 눈을 뜨고 청약기술을 쌓는게 중요합니다. 지금 가점이 높으면 마흔 중반이면 아파트 하나 당첨으로 수억원의 차액을 볼수도 있겠지만 일찍 시작하며 그보다 빠른 나이에 자산을 모을수 있습니다.
3-2. 청약 가점 만점 84점
청약 점수는 무주택기간, 부양가족, 청약통장 등 총 3가지의 점수가 합산되어 84점을 만점으로 합니다.
꿈의 84점을 받으려고 하면 어떻게 해야할까요?
만 30세 이상부터 15년간 무주택을 유지하고 30대에 청약 통장을 만들어서 15년을 가지고 있고 부양가족 6명이 있으면 됩니다.
가점제는 무주택자들에게 해당사항이고, 총 84점 만점입니다. 가점 항목으로는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 세가지가 있습니다.
3-3. 가점제와 추첨제
주택 청약 1순위 조건 뿐만 아니라 가점 만점까지 보면 쉽지 않다는 생각이 들지만 청약이란 건 점수가 낮아도 승산이 있습니다. 청약은 규제와 비규제, 그리고 공공주택 여부에 따라 추첨제와 가점제로 뽑기 때문에 가능합니다.
가점제는 무주택자들에게 해당사항이고, 총 84점 만점입니다. 가점 항목으로는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 세가지가 있습니다.
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