우리가 청약을 하거나, 집을 사기 전에 세대주 분리가 중요한데요, 아파트 세대주 분리방법 및 분리조건에 대해서 소개해드리고자 합니다.
집을 사게나 팔려면 세대분리 먼저 하는게 좋습니다. 기본적으로 나에게 알맞은 집을 선택해, 좋은 조건으로 계약을 하고, 적절한 시기에 내 소유로 만드는 것이 가장 중요한데 가장 먼저 세대분리를 해놓는게 좋습니다.
1. 세대주 분리
1-1. 세대주 분리 란?
세대분리란 일정 조건을 갖추고, 제3의 공간으로 기존에 함께 살던 세대원과 경제적으로 독립하는 것을 말합니다. 집을 사거나 팔기 전에 세대분리를 먼저 해야 하는 이유는 세금과 청약 자격에서 세대분리 유무에 따라 엄청난 차이가 있기 때문입니다.
일단 가구와 세대에 대해서 구분을 해야하는데, 가구는 현실적으로 먹고자는걸 같이 하는걸 의미합니다. 즉, 한집에서 계속 얼굴을 보면서 생활을 하는건 가구입니다. 가구는 사실상 가족 구성원에게만 통용이 됩니다.
세대는 행정상, 그리고 혈연관계로 묶여 있습니다. 즉 같은 가족인데 같이 살지는 않지만 주소상으로 같이 묶여 있으면 이게 세대라는 개념이 됩니다.
2. 세대주 분리 혜택
세대주는 행정상 주민등록상 세대를 대표하는 사람을 의미합니다.
세대주만이 누릴수 있는 여러가지 혜택이 있는데 종부세, 양도세등에서 절세를 받을수 있고, 주택청약종합저축시 저축금액의 40%, 최대 240만원까지 공제를 받을수 있으며 월세를 살고 있다면 월세소득공제 역시 연간 750만원까지 공제를 받을수 있습니다.
가장 먼저 생각해볼 수 있는 것은 바로 취득세와 양도소득세입니다. 취득세와 양도소득세는 현행 세법상 주택 수에 따라 일정 세율을 중과하는데, 문제는 주택 수를 따질 때 인별로 따지는 것이 아니라 세대별로 합산을 한다는 것입니다.
2-1. 매도시
만약 조정대상지역에서 아버지가 주택 1채, 딸이 주택 1채씩 각각 보유하고 있는데 세대분리가 되어 있지 않으면, 2주택 중 하나를 팔 때, 2주택으로 간주되어 일반세율에 20%세율을 중과합니다. 그러나 팔기 전에 세대분리가 되어 있다면, 당장은 중과를 면하고 일반과세 대상이 됩니다.
2년 보유 및 거주 조건을 충족하면, 두 주택 모두 양도소득세 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다. 세대분리를 했느냐의 차이뿐인데, 어림잡아도 양도차익에 따라 무려 수천만 원의 세금을 절세할 수 있는 것입니다.
2-2. 매수시
집을 살 때도 마찬가지인데요, 조정대상지역에서 아버지가 이미 주택 1채를 보유하고 있습니다. 세대분리되지 않은 딸이 주택 1채를 더 매수하면, 역시 2주택 상태가 되어 8%의 취득세를 부과합니다.
만약 딸이 주택 매수 전에 세대분리를 했다면, 무주택 상태에서 주택 1채를 매수하는 것이 됩니다. 주택가액에 따라 1~3%의 취득세만 납부하면 됩니다. 매매가 2억 5천만 원만 보더라도, 250만 원의 취득세만 내면 될 것을, 무려 2천만 원의 취득세를 내야 하는 셈이죠.
2-3. 청약시 절대적으로 필요한 세대주 분리
세대주 분리가 안되어 있으면 청약자격에도 문제가 생깁니다. 서울 및 경기도 대부분 지역 그리고 지방 대도시에서 청약 1순위 자격을 얻으려면, 무주택 또는 1주택 처분 조건으로 해당 지역필수 거주기간과 세대주 자격을 충족해야 합니다.
그런데 앞의 경우처럼 아버지와 딸이 같은 세대를 이루고 있다면, 아버지는 1주택 처분 조건으로 1순위 자격이 되지만, 딸은 1순위 자격으로 아파트에 청약할 수 없습니다. 만약 이 상황에서 세대분리가 되었다면, 각자 세대주가 되어 아버지는 물론, 딸도 1순위 청약이 가능해집니다. 즉 그만큼 당첨 확률을 높일 수 있다는 뜻입니다.
3. 세대주 분리조건
3-1. 세대주 분리조건
다음의 조건 중 한가지 이상 충족하고, 제3의 공간으로 전입하면 됩니다.
1) 나이가 만 30세 이상이어야 합니다. 결혼 유무, 소득과 상관없이 한국 나이로 31세의 생일이 지나는 시점부터, 기존 세대원과 독립된 공간으로 전입을 하면, 그 순간부터 독립된 세대로 인정받을 수 있습니다.
2) 혼인신고를 하면 됩니다. 나이가 어리거나, 별도의 소득이 없어도, 혼인신고를 하고 법적으로 부부가 된 사람은 독립된 공간으로 전입함과 동시에 역시 분리된 세대로 인정받을 수 있습니다.
3) 중위소득 40% 이상의 소득이 있다면 세대분리가 가능합니다. 세대분리 시점 바로 직전년도 평균 월수입이 대략 90만원 이상이면서, 세대분리 당월에도 수입이 있다면, 나이가 어리고, 혼인신고를 하지 않아도, 독립된 공간으로 전입함으로써, 역시 독립된 새대로 인정받을 수 있습니다.
세대분리에도 조건이 있는데요, 일단 결혼을 통해서 배우자가 존재하고 독립적으로 세대를 이루는 경우가 일반적인 세대분리를 인정받는 방법이고, 30세 이상으로 최저 생계비 이상의 소득을 받고 있어서 주택관리가 가능한 경제상황인 경우에도 가능합니다. 미성년의 경우 가족의 사망이나 결혼으로 인해서 어쩔수 없는 상황에도 세대주 분리조건을 인정해줍니다.
3-2. 세대 판단 시기
세대의 판단 시기는 현재 입니다. 양도일 현재를 기준으로 주민등록 내용과 상관없이 실질적으로 생계를 같이하는지 여부에 따라 판단한다. 따라서 주택의 취득 시' 또는 '양도계약 시에 동일 세대원이더라도'양도일'에 독립적 세대 요건을 갖추어 실질적으로 세대를 분리한 경우에는 독립된 세대로 봅니다.
예를 들어, 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채가 있는 경우에는 1세대 2주택이 됩니다. 이 상태에서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 하지만 양도일 이전에 소득이 있는 (미성년자가 아닌) 자녀가 1세대로 세대를 분리하면, 부모와 자녀가 각각 1세대 1주택자로 인정되어 비과세를 받을 수 있습니다.
세대를 분리한다는 의미는 단순히 주민등록상 주소를 이전한다는 말이 아닙니다.
4. 세대주 분리방법
세대분리방법은 온라인과 오프라인 두가지가 있습니다.
4-1. 온라인 세대주 분리방법
공동인증서를 가지고 정부24 홈페이지에 접속후 로그인을 하고 주민등록정정 메뉴로 들어갑니다. 신청구분은 정정을 선택해주세요.
세대분리를 하고자 신청하는 신청인의 정보를 넣고 신고사항에는 세대분가로 입력을 해줍니다.
이때 세대주 변경을 하기 전/후의 내용을 입력해주고 각종 민원 동의 열람에 OK를 한후 민원을 신청해줍니다.
빠르게 1-2일 내로 처리가 되고 신청시 본인이 입력한 휴대폰번호로 결과를 안내받게 됩니다. 안내 받은후 이의를 할 사항이 있다면 이의도 가능합니다.
4-2. 오프라인 세대주 분리방법
자신의 소재지의 동면읍사무소에 가서 전입 및 신고 창구로 간후, 신분증과 신청서를 작성후 제출합니다.
5. 세대주 분리 유의사항
국세청에서 조사를 하는 경우, 자녀가 실제 어느 주소에서 거주하였는지를 조사할 수 있습니다. 교통카드 사용내역, 공과금 사용금액, 요즘은 통화발신지 추적까지 하면서 실제로 자녀가 어디에 살았는지 검증합니다. 검증결과 부모님과 동거한 것이 밝혀진다면, 세대 분리를 인정하지 않고 1세대 2주택으로 양도소득세를 부과합니다.
즉, 세대 분리란 형식적인 요건이 아니라 실질적으로 세대 분리를 하여야합니다(실질과세의 원칙), 최소한 양도일 전 며칠만이라도 자녀는 해당 주택에 실제로 거주하면서 해당 주택에 거주하였다는 증거를 남겨야 합니다.
<더 알아둘 내용>
1) 1세대 판정은 실질에 따라 판단한다. 단순히 주민등록을 이전한 사실로 세대 분리를 인정받을 수 없습니다.
2) 부모와 자녀가 각각 1주택씩 있는 경우, 자녀를 세대 분리하면 각자 1주택으로 비과세가 가능합니다.
3) 자녀와 세대를 분리하기 위해서는 실제로 자녀가 해당 주소에서 거주하여야 하며, 자녀가 해당 주소에 실제로 살았다는 증거를 반드시 남겨야 합니다.
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