주택임대차보호법 필수상식, 전세 계약갱신청구권

주택임대차보호법 필수상식과 전세 계약갱신청구권 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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1. 주택임대차보호법 필수상식 

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1-1. 목적

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주택임대차보호법의 목적은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하고 있습니다. 즉, 우리가 살고 있는 주거지에 대해서 안전을 보장받기 위해 존재하는 법령이라고 생각하면 됩니다.

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1-2. 주택임대차보호법 적용 범위

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주택임대차보호법의 적용 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법의 적용범위는 인적범위와 물적범위로 나뉩니다.

인적범위부터 살펴보도록 하겠습니다. 자연인, 외국인 및 재외동포, 법인으로 나뉘는데요. 자연인은 대한민국의 국적을 가진 사람입니다. ​외국인 및 재외동포는 주택을 임차한 외국인이 외국인등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 해야지, 보호대상의 범위에 해당합니다.

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법인은 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못합니다. 하지만, 예외적으로는 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.

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두번째는 물적 적용범위입니다. 물적 적용범위는 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용이 됩니다. 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용이 되니, 참고하시면 좋을 것 같습니다. 또한, 전세권등기를 하지 않은 전세계약에도 적용이 됩니다.

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2.  주택임대차보호법 전세

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주택임대차보호법이 전세계약을 할 때 미치는 영향에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

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전세계약과 관련해서 대항력과 우선변제권에 대해서 들어본 적이 있으실 겁니다. 이것 또한 주택임대차보호법에 적용되는 것인데요. 전세와 관련해서 중요한 사항입니다.

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2-1. 대항력

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​대항력은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리입니다.

​그렇기 때문에, 전세계약을 할 때도, 이러한 대항력이 중요할 수밖에 없는 것이지요. 임대차에 대한 내용을 주장할 수 있는 권리니까요.이러한 대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필수입니다. 이 시점부터 효력이 생깁니다.

 

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2-2. 우선변제권

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​우선변제권은 임차주택이 경매나 공매가 되는 경우에 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다. 이 우선변제권은 전세계약을 하신 분들에게는 특히나 중요한 사항이기 때문에 꼭 아셔야 하는 필수상식입니다.

 

 

우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득이 된다는 점 참고하세요.

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3. 전세 계약갱신청구권

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주택임대차보호법 필수상식 중 계약갱신청구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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전세계약을 알아보시다보면 묵시적 갱신이라는 것을 아실텐데요, 묵시적 갱신은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면, 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때 전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것입니다. 묵시적으로 전과 같은 계약조건으로 갱신이 된다고 보시면 됩니다.

 

그렇기 때문에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 이게 바로 계약갱신청구권입니다. 하지만 이러한 계약갱신청구권이 있음에도 불구하고 거절을 할 수 있습니다.

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임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 혹은 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우거나, 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 중대한 과실로 파손한 경우나 멸실 되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우이며, 주택 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요하거나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 있는데요.

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그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 계약갱신청구권이 적용됨에도 불구하고 거절을 할 수가 있습니다.

참고로 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며 존속기간은 2년으로 보고 있습니다. 아래를 통해 그 밖에 사항들도 자세히 살펴보시면 도움이 되실 것 같습니다.

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