6.21 부동산 대책 임대차 시장 안정 방안

얼마 전에 윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 6.21 부동산 대책이 발표되었는데요, 6.21 부동산대책 임대차 시장 안정 방안에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

2022.6.21일 윤석열 정부에서는 국민 눈높이에 부합하는 부동산 정책 정상화에 대한 공감대 확산과 민생 여건 악화로 국민 생활 버팀목으로서의 주거 안정 필요성 증대를 목표로 첫 부동산 대책이 나왔습니다.  6.21 부동산 대책은 크게 2가지 방향에서 추진이 되었는데요, 바로 임대차 시장 안정 방안과 3분기 부동산 정상화 과제입니다.

 

임대차 시장 안정방안도 크게 2가지 측면에서 정책들이 나왔는데요, 바로 임차인 부담 경감이라는 측면과 임대주택 공급 확대 측면입니다.

 

 

 

1. 임차인 부담 경감

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1-1. 양도세 특례 확대

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'상생임대인'이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인을 말하고, 그때의 주택이 1세대 1주택이고, 기준시가 9억원 이하인 경우 상생임대주택이라 합니다. 이러한 상생임대주택의 경우에는 상생상임대인이 2년 이상 임대할 경우에 양도세 비과세 요건인 2년 거주 요건에서 1년을 인정하여 왔습니다.​

그런데, 이번에 아래와 같이 상생임대주택의 요건이 완화되고, 혜택도 확대되고 적용 기한이 연장되었습니다. 가장 큰 특징은 거주 요건 2년이 면제된다는 점일 거 같습니다.

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이러한 양도세 특례가 다 적용되는 것은 아니고, 21.12.20(상생임대인 제도 최초 시행일 ) 이후 임대하는 분부터 적용되니 날짜를 잘 체크하셔야 합니다.

 

 

1-2. 전세대출 지원 강화

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임차인에 대한 혜택도 발표되었는데, 전세대출한도를 상향 조정했다는 것입니다. 그동안 만 19~34세이고, 연 소득 5천만원이하 무주택자이면서, 부부합산 순자산 3.25억원 이하인 서민 임차인에 대해서는 버팀목 전세대출을 통해 저리 융자를 지원하여 왔었는데, 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도가 아래와 같이 확대되었습니다. 이는 주택도시기금 기금운용계획을 변경하여 22.08.01일부터 적용됩니다.

 

 

 

 

1-3. 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대

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1) 월세 세액공제 확대

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무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 총 급여 7,000만원 이하인 경우에는 10%, 5,500만원 이하인 경우에는 12% 세액공제를 하던 것을 각각 12%, 15%로 상향되었습니다. 이는 22년 월세액부터 적용됩니다.

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2) 전세금·월세 보증금· 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

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전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제하던 것을 공제액 한도를 연 400만원으로 확대하였습니다. 이는 소득세법 개정을 통하여 22년 전월세 보증금 대출 상환액부터 적용됩니다.

 

 

 

2. 임대주택 공급 확대

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2-1. 민간 건설 임대 및 공공임대 세제지원 강화

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민간 건설임대(법인사업자)의 경우에 지금까지 주택가액(임대 개시일 기준시가) 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세(20%)를 배제하여 왔는데 이번에 주택가액 요건이 9억원 이하로 완화되었습니다.

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민간 건설임대(개인사업자)의 경우에는 10년 이상 임대한 건설임대주택을 22.12.3. 일까지 등록 시 양도세 장기보유특별공제 70% 적용하던 것을 24.12.31일까지 2년 연장합니다.

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또한, 민간 건설임대(법인·개인)주택의 경우 21.2.17일 이후 임대 등록 분부터 종부세 합산배제요건이완화되었습니다.

공시가격도 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화되었을 뿐만 아니라, 21.2.17일 이전에 임대 등록한 민간 건설임대주택에 대해서도 완화된 요건 적용하기로 하였습니다. 이는 종합부동산세법 시행령 개정을 통하여 22. 11월 종부세 고지분부터 적용됩니다.

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그리고 공공매입임대 건설 사업자에게 22.12.31일까지 토지를 양도하는 개인은 양도세를 10% 감면하고, 법인은 법인세 추가 과세 배제하는데 적용 기한을 24.12.31일까지 2년 연장되었습니다.

 

 

2-2. 미분양 주택 세부담 경감 및 매입약정 활성화

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1) 건축허가 미분양 주택 종부세 부담 완화

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그동안, 미분양 주택에 대해 5년간 종부세 합산배제 혜택이 사업 계획 승인 대상(30세대 이상 등)은 거주 여부를 불문하고 적용되었지만, 건축허가대상(30세대 미만)의 경우 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외되어 왔습니다. 그런데, 이번에 건축허가 대상에 대해서도 사업계획 승인 대상 미분양 주택과 동일하게 거주 여부를 불문하고 세제 혜택 부여하기로 하였습니다. 이는 종합부동산세법 시행규칙 개정을 통하여, 22. 11월 종부세 고지분부터 적용됩니다.

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2) 공공분야 신축 매입약정 활성화

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LH 등 공공이 민간에서 건축예정 ·건축 중인 주택을 사전 매입약정하여 분양 리스크를 완화하는 '신축 매입약정' 이 시행 중이었는데, 이러한 신축 매입약정 활성화를 위해 공공기관이 매입 약정한 신축 주택에 대해서는 현행 용적률의 1.2배 추가 허용하기로 하였습니다. 이는 22년 하반기 국토계획법 시행령을 개정하여 23년 상반기 시행 예정입니다.

 

 

 

2-3. 실거주 의무 개선

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1) 규제지역 주담대(주택담보대출) 처분·전입 의무 완화

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현재, 규제지역 내 주택 구입 목적으로 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 있었던 것을 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고, 신규 주택 전입 기한을 폐지하였습니다.

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2) 분양가 상한제 거주 의무 완화

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분양가 상한제 적용주택의 수분양자는 시세 대비 분양가에 따라 해당 주택의 최초 입주 가능일로부터 아래와 같이 최대 5년간 실거주가 필요하였습니다. 이 부분이 최초 입주 가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간을 준수토록 개선되었습니다. 이는 22년 하반기에 주택별을 개정하여 23년 상반기에 시행할 예정입니다.

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3) 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

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청년· 신혼부부 대상 매입임대주택은 현재 '보증부 월세' 형태로만 공급 중이었는데, 입주자가 원하는 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부하여 월 임대료를 최소화할 수 있도록 3분기부터는 전세형으로 공급하기로 하였습니다.

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4) 최초 전세대출 기준 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

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고가 1주택(시가 9억 초과) 보유자는 전세대출 보증 이용 제한이 있었고, 비고가주택 보유자가 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되면 전세대출보증 연장(갱신)이 불가하였던 것을 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되더라도 퇴거시까지 전세대출 보증 연장을 허용하기로 하였습니다.

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5) 생활 안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

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보유 중인 주택을 담보로 취급하는 생활 안정자금 목적 주담대 한도를 연 1억원으로 제한 중이었는데, 생활 안정 자금 목적 주담대 한도를 단계적으로 완화하기로 하였습니다. 22년 중 우선 2억원으로 완화하고 가계부채 부동산시장 상황 등을 보아가며 추가 완화 검토한다 합니다.