부동산 투자가 과거에는 주택에 한정이 되어졌으나 개인들도 레버리지를 활용하는 사례가 일반화 되면서 건물매매, 빌딩매매를 하는 경우가 많아지고 있는데요, 건물 및 빌딩 투자를 하기 전에 기본적으로 알아야 할 기초용어들이 있습니다. 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율과 용적률, 그리고 임대수익률을 계산하는 법 등 부동산 용어들에 대해서 알아보겠습니다.
1. 대지, 대지면적
대지는 개별 필지로 구획된 토지이며, 일반적으로 건축행위가 가능한 필지를 말한합니다. 쉽게 말해 건물이 깔고 있는 땅(토지)이라고 보면 됩니다. 그리고 대지면적이란 말 그대로 땅의 면적을 말하는데요, 우리가 흔히 말하는 평당 얼마라고 말하는 게 바로 대지 면적당 기준으로 평당 가격을 산정하는 것입니다.
토지, 건물에 대한 면적은 m²(제곱미터)로 표시해야 하지만, 부동산업계에서는 아직까지 오래전부터 익숙한 평수(1평=3.3mm)로 많이 이야기합니다.
2. 건축면적, 연면적
2-1 건축면적
건축면적은 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적을 말하는데, 일반적으로 1층의 바닥면적또는 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적이 이에 해당됩니다.
2-2. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 하나의 건축물 전체의 바닥면적의 합계를 말합니다. 지상층뿐만 아니라 지하층과 주차장 시설 등 모든면적을 포함합니다.
대부분의 투자자들은 대지면적의 평당가가 얼마인지만 궁금해하고 연면적은 별로 관심을 가지지 않는데, 일정 규모 이상의 중대형 빌딩은 연면적당 가격으로 빌딩 가격을 산정합니다. 특히건물은 연면적에 따라 바로 옆에 있는 건물도 가치가 다를 수 있습니다.연면적이 큰 건물은 그만큼 임대를 줄 공간이 크기 때문입니다.
3. 건폐율, 용적률
3-1. 건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 쉽게 말해 대지 100평에 건폐율 60%인 경우 건축면적이 60평이 됩니다.
3-2. 용적률
용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하는 것으로, 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합한 면적(연면적)의대지면적에 대한 백분율을 말합니다. 쉽게 말해 건폐율이 높다는 건 건물이 가로로 길다는 것이고, 용적률이 높다는 건 건물 높이가 높다는 것입니다.
3-3. 지역마다 차이가 큰 건폐율과 용적률
이런 법정 건폐율과 용적률은 용도지역마다 해당 지역의 조례로 정하고 있는데, 많은 용도지역이 있지만 서울시 기준으로 1, 2, 3종일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역 6개 지역만알고 있으면 빌딩 투자를 하는 데 큰 문제는 없습니다.
우리가 투자하는 꼬마빌딩의 경우는 대부분 1, 2. 3종 일반주거지역인데, 1종과 2종의 건폐율은 60%이고 3종 일반주거지역의 건폐율만 50%입니다. 3종이 2종보다 건폐율은 10% 더 작기 때문에 상층까지 임대가 잘 안 되는 지역이라면 차라리 건폐율이 10% 높은 2종이 더 좋기도 합니다.
용적률의 경우 1종 일반주거지역은 150%에서 종이 올라갈수록 50%씩 올라가고, 준주거지역이나 준공업지역은 400%, 일반상업지역은 800%(4대문 안은 600%)입니다. 빌딩 투자를 하려면 기본적으로 해당 지역 조례에서 정한 용도지역별 건폐율과 용적률 정도는 알고 있어야 합니다.
4. 건물 가격
우리나라는 민법상 토지와 건물이 별개의 부동산으로 되어 있지만, 일반적으로 건물을 매입한다고 하면 건물만 매입하는 것이 아니라 토지와 건물을 함께 매입하는 것입니다. 그래서 매매할 때금액은 일반적으로 토지와 건물의 가격을 따로 산정하지 않고 일괄해서 이야기합니다.
하지만 부동산을 평가할 때는 토지의 평당 가격기준으로 이야기를 하는데, 부동산은 건물 가격보다 토지의 가격이 더크기 때문입니다.
참고로 부동산업계에서는 근린생활시설 건물로 신축된 지 10년 이상 된 부동산은 건물 가격을 따로 산정하지 않으며, 10년 미만의 부동산은 일정 부분 건물 가격을 인정해 줍니다.
5. 임대수익, 연수익률
빌딩을 매입하려는 투자자들 중에는 의외로 건물의 연수익률을 계산할 줄 모르는 경우가 많습니다. 단순히 매물보고서나 자료에 적혀 있는 수익률에만 의존하여 판단합니다.
하지만 이런 자료는 생각보다 오류가 많이 존재하고 수익률을 부풀리기 위해 악의적으로 조작하는 경우도 있기 때문에 빌딩 투자뿐만 아니라 다른 수익성 부동산에 투자할 때 기본적으로 임대수익률 정도는 직접 계산해 봐야 합니다.
건물의 임대수익은 건물의 가치를 나타내는 중요한 요소로 대부분의 투자자들은 임대수익을 얻을 목적으로 꼬마빌딩에 투자하기 때문에 임대수익을 분석하는 것은 빌딩 투자의 필수입니다.
임대수익이란 건물의 임차인에게서 받은 임대료와 관리비 (실제 관리비 지출을 제외하고 남은 순관리비) 수익을 말합니다. 참고로 임대료에 포함된 10%의 부가가치세는 임대수익에 포함하지 않습니다.
왜냐하면 부가가치세는 면세 항목(주택 등)을 제외한 소비행위에 대해 부과되는 세금으로, 임대인이 임차인으로부터 부가가치세를 별도로 받아 대신 신고·납부를 하는 것이기 때문입니다. 그래서 임대료에서 부가가치세가 별도인지를 사전에 꼭 확인해야 합니다.
5-1. 임대수익 계산하는법
임대수익은 투자원금 대비해서 연수익률로 계산을 하는데, 연수익률은 아래와 같이 계산합니다.
예를 들어 매매가 20억원이고, 보증금 1억원, 매달 받는 월 임대료가 500만원이라면 연수익률은 3.1%입니다. 이러한 기본적인 연수익률계산방법은 임대수익이 발생하는 수익형 부동산에 모두 적용되기 때문에 필수적으로 알아두어야 합니다.
연수익률을 계산할 때 주의할 점은 대출금을 포함하지 않는다는 점인데요, 대출금을 포함하면 금리에 따라 수익률이 달라지기 때문에 건물에 대한 실질적인 수익률 판단이 어려워집니다. 일부에서는 수익률의 숫자를 높이기 위해 대출금을 포함하거나 심지어 부가가치세까지 포함하기도 합니다. 그래서 수익형 부동산을 매입하기 전에는 임대수익률이 어떻게 산정되었는지 본인이 직접 확인할 필요가 있습니다.
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