부동산 법인사업자 설립 통한 양도소득세 비과세, 중과세 절세

요즘 다시 조정장 중인 부동산 시장에 관심들을 가지고 있는데요, 부동산 법인사업자 설립을 통한 양도소득세 비과세, 중과세 절세에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

2022년들어서 크게 유행하고 있는 말이 바로 '똘똘한 한 채'입니다. 다주택자 양도소득세에 대한 규제가 점점 심해지고 있으니 시원찮은 물건을 여러 채 보유하는 것보다 안정적이고 크게 오를 좋은 물건을 하나 보유하는 것이 더 낫다는 것인데요, 그래서인지 지방에 있는 주택들을 처분하고 서울이나 수도권에 있는 비싼 물건에 새로 투자하는 경우가 많아졌습니다. 그런데 문제는 이렇게 똘똘한 한 채가 있는 서울·수도권의 알짜배기 지역들의 대부분이 양도소득세 중과세 대상지역으로 묶여버린 것입니다.

 

 

 

1. 양도소득세 중과세

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양도세 기본세율은 최소 6%에서 최고 42%인데 보유한 주택이 두 채면 10%p가 가산되고, 세 채 이상이면 20%p가 가산됩니다. 주택 수에 따라 최고 62%까지도 적용받게 된 것입니다.

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최근 2년 동안 서울과 수도권의 아파트 값이 많이 올라서 국정감사 자료에 따르면 2018년 입주한 아파트들의 시세는 2년전 분양 당시와 비교했을 때 평균 5억 원씩 올랐다고 합니다. 입주자들 입장에서는 그만큼 돈을 번 셈이니 좋긴 하지만, 중과세를 감안하면 벌어 들인돈의 50%에서 60%를 양도세로 내야 합니다. 금액으로 따지면 3억 원 가까이 됩니다.

 

 

중과지역 내 주택이라도 1가구 1주택자에 대해서는 양도세가 비과세되긴 하지만 8·2 대책 이후로는 이 요건도 까다로워졌습니다. 이전까지는 1주택자가 2년 이상 보유만 해도 양도세가 비과세되었지만 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 보유뿐만 아니라 실제 거주도 2년 이상 해야 1주택자에 대한 비과세가 가능해진 것입니다.

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상황이 이렇다보니 세금이 부담스러워서 투자를 꺼리거나 보유한 물건을 팔지 않고 버티는 경우가 생겼습니다.  무조건 버티기보다는 어떻게 해서든 물건을 팔아서 차익을 남기는 투자를 해야겠죠.

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2. 부동산 법인 양도소득세

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2-1. 부동산법인 양도소득세 유리

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이런 상황에서 법인의 매력은 더욱 부각될 수밖에 없는데요, 부동산법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도소득세 중과세도 적용받지 않는다는 뜻입니다.

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법인은 양도세라는 것이 없고, 대신 비사업용토지나 주택을 양도할 경우 법인 추가과세만 양도차익의 10%를 냅니다. 나머지 금액은 법인세에 포함이 됩니다. 조정대상지역 내 주택을 몇채 가지고 있느냐도 고려 대상이 아닙니다. 현재까지 법인에 대한 중과 논의는 진행되고 있지 않는데 앞으로도 부동산 법인에 대한 양도소득세 중과가 당분간은 이러한 장점이 유지될 것으로 보입니다.

 

 

 

2-2. 법인부동산 양도소득세 비교과세

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법인은 비과세의 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다. 양도소득세 중과세를 피하기 위해서는 개인 매매사업자로 등록하는 것도 방법인데요, 이 역시 완전한 해답이라고 보기는 어렵습니다. 부동산 규제 지역에서는 비교과세라는 개념이 적용되기 때문입니다.

 

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비교과세란 한 사람에게 적용되는 과세 방법이 두 가지 이상일 때 금액이 더 큰 방법으로 부과하는 것을 말합니다. 예를 들어서 개인이 조정대상 지역 안에 주택이나 분양권을 두 개 이상 보유하고 있다면, 이 물건을 팔아서 매매차익을 얻었다면 그에 대한 세금을 내야 하는데 이때 세금을 계산하는 방법은 두 가지입니다.

​첫째는 양도세로 매기는 것이고, 둘째는 종소세에 합산해서 매기는 것입니다. 양도세는 양도소득, 즉 부동산을 팔았을 때 남은 소득 자체에 매기는 세금이고, 종소세는 어떤 사람이 한 해 동안 벌어들인 모든 소득을 합산한 후 매기는 세금입니다.

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부동산을 팔아서 남긴 매매차익은 개인에게는 양도소득이지만 개인 매매사업자에게는 사업소득이기도 합니다. 그래서 똑같은 세금을 양도세로 매길 수도 있지만 종소세로 매길 수도 있는 것 입니다.

 

 

2-3. 양도소득세과 종소세로 보는 비교과세

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양도세로 계산했을 때 세액이 100만원이고 종소세로 계산했을 때 세액이 120만원이라면 100만원으로 신고하고 싶겠지만 세무당국은 더 큰 금액인 120만원만 인정합니다. 이것이 비교과세의 개념인데요, 결국 중과지역 내에서는 양도소득이 많아지면 매매사업자로 등록해 봐야 얻을 수 있는 혜택이 그리 크지 않은 것입니다.

 

 

상황이 이렇다 보니 어차피 사업자등록을 할 거라면 개인사업자보다는 법인이 여러 모로 유리할 수밖에 없습니다. 개인사업자와 달리 법인은 양도소득을 비롯한 대부분의 세금이 법인세 하나로 매겨집니다. 비교과세라는 개념 자체가 적용될 수 없는 것입니다.

​매매를 하든 임대를 놓은 결국 돈을 많이 벌어야 성공한 투자고 돈을 벌었다면 세금을 내야 하겠죠. 세금을 생각하지 않고 투자로 돈을 번다는 건 사실상 불가능하기에 이 점을 염두하고, 새로운 절세 방법으로서 법인 투자의 장단점을 잘 따져보길 바랍니다.

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3. 부동산법인과 임대사업자의 차이

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헷갈릴 수 있는 개념이 있는데,  법인을 설립하고 주택을 임대하면 당연히 주택임대사업자가 된다고 생각할 수 있지만 법인과 주택임대사업자는 완전히 별개의 개념입니다.

​개인이 지자체와 세무서에 임대주택을 등록해야 임대사업자가 되어 세제혜택을 받는 것처럼, 법인도 지자체와 세무서에 임대주택을 등록해야만 주택임대사업자로서 세제혜택을 받을 수 있습니다.

 

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예를 들어 임대주택에 대한 혜택 중에는 종합부동산세 비과세가 있는데, 종합부동산세를 계산할 때 임대등록이 된 주택은 빼고 나머지 부동산만 합산해서 세금을 매기는 것입니다. 이른바 종부세 합산배제인데요, 개인이지만 임대주택을 등록했다면 이러한 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 법인인데 임대주택을 따로 등록하지 않았다면 이러한 혜택을 받을 수 없습니다.

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또한 임대사업자라고 해도 법인을 설립하지 않았다면 세법상 어디까지나 개인입니다. 개인은 양도소득세 및 종합소득세를 내야 하는데, 이는 임대사업자 등록을 했든 안 했든 마찬가지입니다. 법인은 법인세를 내야 하는데, 역시 임대주택을 등록했든 안 했든 마찬가지입니다.