보금자리론 대출자격, 한도, 금리 등

보금자리론 주택담보 대출 자격 및 대상주택, 대출한도, 상환 및 이자 등에 대해서  알아보도록 하겠습니다.

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1. 보금자리론 

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1-1. 보금자리론이란?

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보금자리론은 한국주택금융공사에서 실행하고 있는 대출 중에 하나로 그 외 대출로는 적격대출과 디딤돌 대출이 있습니다.

​​각 주택담보대출별로 특징을 살펴보면 주택가격 같은 경우는 원래 기존에는 6억원 이하 였는데 이게 9억원 이하까지 늘어난다라고 하고 있기 때문에 적격대출이랑 동일하게 되는 것이고 디딤돌 대출은 5억이하입니다.

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1-2. 보금자리론 한도 9억원 상향 추진

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보금자리론에 대상 집 값이 기존에는 6억이었는데 6억을 9억이하로 확대하는 방향으로 추진한다고 합니다.

9억까지 늘리는 이유는 실제로 2017년 4월에는 서울에 매매가 기준으로 6억이하 아파트 비중이 웬만한 지역들은 다 50%가 넘었습니다. 한마디로 2017년 당시만 해도 6억이 중간 정도 가격이었기 때문에 당연히 대상 주택도 많고 보금자리론을 받을 수 있는 주택이 상당히 많았던 것입니다.

 

근데 이게 불과 5년 만에 6억이하 아파트를 찾아볼 수 없게 됐습니다. 이제 성동구 같은 경우는 50%가 넘었었는데 현재 0%이고 나머지 지역들도 전부 다 1% 미만이기 때문에 정부에서 해준다는 서민 대출인 보금자리론이 실제로 쓸모가 없게 되버린 것입니다. 그래서 사실상 보금자리론 대출을 받기 위해서는 서울에서는 불가능하고 거의 이제 경기도나 지방으로 내려가야 가능한 정도가 되어 버렸습니다.

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뿐만 아니라 50년 만기 보금자리론을 검토하고 있다고 합니다. 만기가 50년으로 가면 DTI랑 DSR 산정할 때 %가 줄어듭니다. 그래서 실질적으로 받을 수 있는 대출 금액이 늘어나는데 현재 주택 가격 9억으로 늘어났다라고 가정을 했을 때, 연소득 5000만원 이면 기존 30년이었으면 대출 한도가 4억 1800만원이었지만 50년으로 늘어나면 5억까지 받을 수 있게 됩니다. 8천만원~ 9천만원 정도 더 늘어나기 때문에 본인부담금을 줄일 수 있습니다.

 

 

1-3. 적격대출과 비교

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대출한도 같은 경우는 현재 적격대출이 가장 많이 나오고 대출이자는 5월 기준으로 지금 상당히 많이 올랐습니다. ​적격대출이 가장 비싸고 디딤돌 대출이 가장 금리가 낮습니다. 보금자리론은 그 중간에 있습니다. 소득제한도 보금자리론은 연소득 7천만원 이하, 적격대출은 없기 때문에 소득이 높으신 분들은 여기 적격대출로 가는게 맞습니다.

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보금자리론의 금리는 세개로 나뉘어져있는데 가장 싼 것이 아낌 E-보금자리론입니다. 대출이자가 다른 금리에 비해서 0.1% 더 낮습니다. 전부 다 인터넷으로 처리를 하기 때문에 0.1% 감면 혜택을 받게 됩니다. 5월 기준으로 10년으로 해도 4%이고, 40년으로 하면 4.3% 정도 됩니다.

 

 

 

 

2. 보금자리론 대출 조건

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2-1. 보금자리론 대출자격

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첫번째, 만 19세 이상 대한민국 국민이여야 합니다.

두번째는 주택수입니다. 무주택 또는 1주택자가 가능한데 1주택자 인 경우 일시적 2주택을 허용해준다고 합니다. 기존 주택의 처분 기한은 투기지역과 투기과열지구는 1년, 기타지역은 2년으로 설정하고 있기 때문에 참고해야 합니다.

 

 

세번째, 소득요건도 입니다. 현재 부부 합산으로 연 소득 7천만원 이하 입니다. 미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산입니다. 하지만 여기서 혜택을 좀 주는게 신혼 가구 같은 경우는 연소득 8,500만원 이하까지는 가능합니다. 또 결혼 예정자도 가능하며 다자녀 같은 경우도 소득이 조금 더 늘어납니다.

 

보금자리론 대출자격 이용하는 팁입니다. 자녀가 세명 이상 경우는 최대 1억까지 한명이 경우는 8천, 두명인 경우는 9천까지 가능하다고 하는데요  여기서 팁을 하나 알려드리면 아까 전에 부부합산 연소득 7천만원이라고 했는데 실질적으로 혼인신고를 하게 될 경우 7천만원을 넘어가시는 분들이 정말 많을 거라고 생각되는데요, 그렇기 때문에 결혼 예정이신 분들이라면 혼인신고 전에 미리 대출을 받는 거를 적극 추천합니다.

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예를들어 A 소득이 6천만원이고 B소득이 4천만원이라고 가정했을 때 둘이 합쳤을 때 벌써 1억이 넘어가기 때문에 다자녀로 가도 안됩니다. 이럴 경우는 A가 받든지 B가 받든지 둘 중 한명이 먼저 이렇게 대출을 실행하면 가능합니다. 혼인신고 전에 미리 대출받기가 가능한 이유가 대출을 실행하고 나서는 더 이상 소득을 안보기 때문입니다. 중간에 연소득이 오르거나 혼인을 해서 합산소득이 증가해도 무방합니다.

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2-2. 보금자리론 대상 주택

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대상주택으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능하고 올해 6억까지였지만 이게 9억까지 늘어날 가능성이 커지고 있습니다. 9억원 기준은 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억을 초과하는 주택은 제외된다고 하니 이 3개 중 어느 하나라도 9억이 넘으면 안되는 것으로 바뀔 가능성이 큽니다.

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조정대상지역 같은 경우는 LTV 60%, 조정대상지역이 아니라면 LTV 70%인데요. ​다만 여기서 실수요자 같은 경우는 70%까지 해주는데 실수요자 조건은 연소득 7000만원, 주택 가격 5억이하, 무주택까지만 가능합니다.

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DTI 같은 경우는 본인이 연봉에 비례해서 받기 때문에 실제로 LTV까지 전부다 못 받는 경우도 생기다 보니 앞서말씀드린 50년짜리를 이용하면 한도가 조금 더 늘어나는 것입니다.

 

 

2-3. 보금자리론 대출 한도

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대출 한도는 우선 최대 3억 6천까지만 가능합니다. 미성년 자녀가 세명인 경우는 4억까지 가능하고, 최대 LTV 70%까지 가능합니다. 그래서 만약 대상 주택이 9억원까지 늘어난다면, 한도도 늘어날지는 한번 좀 더 지켜보는게 좋습니다.

 

 

대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 , 40년, 여기에 추가로 50년까지 됩니다. 그래서 40년 같은 경우는 대출신청일 만 39세 이하 또는 신혼가구 가능하고 원리금균등상환이랑 원금균등상환만 가능합니다.

​대출 상환 기간에 대해서 알아보면 거치기간, 즉 이자만 납부하는 기간은 없습니다. 그다음 조기상환수수료는 3년 이내에 상환하면 최대 1.2% 이내이고, 잔여 일수에 따라 일할 계산되어 감소하는 슬라이딩 방식입니다.

 

 

2-4. 보금자리론 대출 금리

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대출금리는 지금 현재 5월 기준으로 금리 같은 경우는 매달 변동되기 때문에 사이트 가서 한번 확인해보시면 되고 여기서 참고하면 좋은 게 우대금리입니다.

​한부모 가구, 장애인 가구, 다문화 가구, 다자녀가구는 각 항목별로 0.4%, 신혼가구는 0.2% 금리 우대가 가능한데 우대 금리 중 택2 할 수 있습니다. 최대 0.8%까지 가능하니 조건이 된다면 우대금리를 적극적으로 활용해보시길 바랍니다.

 

 

우대금리 조건이 있는데 우대금리를 받으시려면 앞서 본 연소득이 조금 더 줄어 듭니다. 부부합산 연소득 6천만원 이하여야 되고 신혼가구 및 다자녀 가구는 연소득 7000만원까지 가능합니다.

 

​서민우대프로그램 대상자의 경우는 0.1% 우대를 한다고 하는데 조건을 보면 주택가격 3억, 수도권 5억이하라고 하는데 많이 없는게 사실이고 부부합산소득 4,500만원 이하 조건이 된다면 혜택 받아보면 좋을 것 같습니다.

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미분양관리지역 내 미분양 아파트 입주자 전용 보금자리론을 이용하는 경우는 0.2%까지 우대해줍니다. 부부합산 연소득 8,000만원이하 그 다음 신청일 현재 무주택자, 최초 수분양자. 이 조건을 전부 다 만족하면 0.2%까지 가능합니다.

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안심 주머니 앱에서 금리우대쿠폰을 발급 받은 경우는 다시 0.02% 우대 받을 수 있는데 이것도 꼭 챙겨보시는게 좋습니다.

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또, 가족사랑 우대금리라고 해서 보금자리론 신청인의 직계존비속, 배우자 직계존비속까지 포함해서 전세나 월세자금 보증 또는 주택연금을 이용하고있을 경우 0.1%까지 더 해준다고 하니 해당되는 부분은 꼼꼼하게 챙기시길 바랍니다.

 

 

2-5. 보금자리론 대출 상환방식

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보금자리론 대출상환방식은 총 세가지가 있는데, 원리금균등, 원금균등, 체증식분할상환이 있습니다.

 

 

​원금균등은 이자를 처음에는 많이 내고, 나중에는 적게내는 구조입니다. 원리금 균등은 총 내는 금액은 일정한 방식으로 내는 금액에 맞춰서 처음에는 이자를 많이 내기 시작하고 점차 줄어들고 원금은 점차 높아지는 구조입니다.

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2021.12.15 - [언니돈벌이/재테크] - 대출이자 계산기 및 원리금, 원금 균등 분할상환

대출이자 계산기 및 원리금, 원금 균등 분할상환

 

체증식같은 경우는 약간 거치식이랑 비슷한데 처음에는 이자만 거의 내게 되는데, 나중에 급격하게 줄어들면서 원금이 급격하게 늘어나는 구조입니다.

 

 

 

2-6. 보금자리론 유의점

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보금자리론 같은 경우 전입사실도 확인해야 하는데, 대출 실행일로 부터 3개월 이내 본건 담보주택의 전입을 완료해야되고 전입일로부터 1년 동안은 여기 담보주택의 계속 거주를 유지해야 합니다.

 

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만약 1년 안에 다른 곳으로 이사 갈 생각이 있다라고 한다면 이 대출은 받으시면 안됩니다. 만약 지키지 않을 시 기한이익상실로 부터 3년 동안 보금자리론 신규이용이 제한되니 이점 꼭 유의하시기 바랍니다.

​한국주택금융공사 홈페이지 들어가서 주택담보대출 탭을 누르고, 예상대출조회를 클릭해보시면 보금자리론 대출자격, 주택담보대출 서류, 이자, 부동산 LTV 한도, 상환 요약 볼 수 있기 때문에 활용해보시기 바랍니다.