가로주택정비사업 전망 및 재건축 대비 매력

주택시장이 규제를 연속으로 맞으면서 재건축과 재개발 시장까지 얼어붙고 있는 와중에 몇년 전부터 뜨거운 열기를 계속 이어가고 있는 가로주택정비사업에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 가로주택 정비사업 미분양 리스크

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재개발이나 재건축 사업장은 물론 모든 개발사업에서 가장 큰 고민거리는 미분양인데요, 아무리 철저히 계획을 수립하고 여러번 사업성분석을 해 분양을 해도 미분양이 많다면 그 사업은 실패하거나 엄청난 위험에 처할 수밖에 없습니다. 가로주택 정비사업이나 소규모 재건축 정비사업 역시 사업성이라는 측면에서 볼 때 분양성공이 매우 중요할 수 밖에 없습니다. 그런데 소규모 주택 정비사업인 가로주택정비사업이나 소규모 재건축 정비사업은 분양물량 자체가 충분히 경쟁력 있는 수준에 미치지 못하는 경우가 대부분입니다.

 

 

1000세대 혹은 700세대 등 준공 후 여러 가지 측면에서 경쟁력을 갖출 수 있는 적정 공급물량에는 미달되는 경우가 많다는 뜻인데요, 실제로 대부분의 가로주택 정비사업장의 공급물량을 보면 100세대 미만이거나 많아도 200세대 미만에 그치는 경우가 대부분입니다.

 

 

세대수가 작아서 메리트가 없다고 하는데, 나홀로 아파트로 사업이 추진되는 경우도 많고, 많아야 2개동 규모로 사업이 추진되는 경우도 많기 때문입니다. 이러한 이유로 소규모 주택 정비사업 그 중에서도 특히 가로주택 정비사업 은 미분양이 큰 문제가 될 수 있다는 우려를 하고 계시는 분들이 많습니다. 

​현재 가로주택 정비사업은 조합이 단독으로 시행하는 경우와 LH공사 등 공공부문이 공동사업시행자로 참여해 시행하는 경우로 구분할 수 있습니다. 그런데 이 경우 조금 차이가 발생하게 됩니다.

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대표적으로 공적임대를 들 수 있는데요, 조합단독으로 시행하는 경우는 별도로 공적임대를 공급하지 않아도 됩니다. 하지만 LH공사 등 공공부문이 공동사업 시행자로 참여해 사업이 진행되고 있는 가로주택 정비사업장은 행복주택이라는 공적임대주택을 공급합니다. 전체 공급물량 가운데 조합원 분양물량, LH공사 등 공공부문의 행복주택 매입물량이 일반분양에 앞서 먼저 판매될 것이라는 뜻입니다.

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뿐만 아니라 LH공사 등 공공부문이 공동사업 시행자로 참여하는 가로주택 정비사업장, 특히 LH공사가 공동사업 시행자로 참여하고 있는 가로주택 정비사업장은 미분양이 발생할 경우 미분양물량의 30%를 매입하는 약정을 체결하고 사업을 진행하고 있습니다.

​조합과 조합원들 입장에서 볼 때 미분양에 따른 사업성 악화로 최악의 상황에 직면하지 않도록 막아주는 일종의 완충장치 역할을 해주는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

2. 정부 미분양 리스크 해소 방안

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미분양을 걱정하지 않아도 되는 이유가 한 가지 더 있습니다. 정부까지 나서서 가로주택 정비사업장의 미분양 문제를 해결해주기 위한 방안을 마련해 놓았기 때문인데요.

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실제로 국토부는 '소규모 임대 부동산투자회사(리츠)'를 만들어 가로주택 정비사업장에서 미분양이 발생할 경우 미분양이 발생한 일반분양주택을 전량 매입해 10년간 임대 운영 후 분양 전환할 수 있도록 할 계획을 발표한바 있습니다.

 

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이렇게 되면 가로주택 정비사업은 미분양 문제에서 자유롭게 될 수 있어 보다 활발한 사업 추진이 가능하게 됩니다. 때문에 지금 처럼 부동산 경기가 움추려 들고 버블 우려가 있을때 가로주택 정비사업을 주목해야 할 또 다른 이유가 아닐 수 없습니다.

 

 

 

 

3. 1기 신도시의 30년

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앞으로 가로주택정비사업이 대세입니다. 고양시 일산신도시, 성남시 분당신도시, 부천시 중동 신도시, 안양시 평촌신도시, 군포시 산본신도시. 모두 1990년대 초에 공급되었는데, 5곳을 가리켜 수도권 제1기 신도시라고 부릅니다. 어느 덧 공급된 지 30년을 향해 달려가고 있습니다. 굉장히 긴 시간이긴 하지만 30년은 단순히 긴 시간만을 의미하는 것이 아닙니다. 가로주택 정비사업, 소규모재 건축정비사업, 재개발, 재건축이라는 관점에서 볼 때 30년은 굉장히 중요한 의미를 갖고 있기 때문인데요, 수도권 제1기신도시들은 특히 재건축이라는 관점에서 30년은 중요한 의미를 갖고 있습니다.

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노후·불량 건축물 여부를 판단하는 기준이 바로 30년이기 때문입니다. 수도권 1기 신도시는 모두 경기도에 입지하고 있습니다. 노후·불량 건축물 여부 판단에 기준이 되는 경기도 도시 및 주거환경 정비조례를 살펴 봐야 할 이유입니다. 물론 30년이 경과되었다고 해서 모두 재건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 정밀안전진단을 통과해야 비로소 재건축을 추진할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 30년은 중요한 의미를 가질 수밖에 없는게 수도권 전역에 본격적으로 재건축이 이슈가 되고 부동산시장에 수도권 1기 신도시발 재건축 광풍이 시작될 것이기 때문입니다.

 

 

4. 재건축 보다 가로주택정비사업

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적어도 수도권 1기 신도시의 재건축이 어느 정도 가닥이 잡히고 나면 서서히 중요성이 낮아지게 되어서 향후 30년 동안 재건축이 부동산 시장의 주요 이슈가 되진 않을 것입니다. 앞으로 30년은 인구구조 변화가 강력하게 경제 전반에 영향을 미치게 될 것이고 그 연장선상에서 부동산시장 역시 엄청난 영향을 받을 것입니다.

 

 

특히 기반시설을 잘 갖추고 있는 기존 도심에 대한 수요는 증가하는 데 비해 신규 신도시에 대한 수요는 사라지다시피 할 것입니다. 그런데 기존 도심에 대한 수요에 적절히 대응하기 위해서는 필요한 곳에 필요한 물량을 적시에 공급하는 형태가 될 것인데요. 이런 형태의 주택공급은 가로주택 정비사업이나 소규모 재건축 정비사업, 자율주택 정비사업 같은 소규모 주택 정비사업에 최적화된 형태입니다. 결국 향후 30년은 가로주택 정비사업이 대세가 될 것으로 볼 수 밖에 없습니다.