일시적 1가구 2주택 비과세 및 양도세 면제조건

일시적 일시적 1가구 2주택은 1세대 비과세 혜택과 더불어 필수적으로 알아야 하는 내용인데요, 일시적 1가구 2주택 비과세 및 양도세 면제조건에 대해서 소개해드리겠습니다.

 

 

 

1. 일시적 1가구 2주택

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1세대가 본인이 거주하는 주택을 다른 주택으로 옮기는 과정에서 추가로 주택을 취득할 때 기존 주택에 비과세 혜택을 제공하는 것이 일시적 일시적 1가구 2주택비과세 제도입니다. (소득세법 시행령」 제154조 제1항)

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2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

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이 혜택을 받기 위해서는 기존 주택(현재 보유 주택)의 보유 기간이 1년 이상이어야 합니다. 이 요건을 충족하고 신규 주택을 취득한 상태에서 기존 주택을 3년 이내에 매도하면 1세대 주택자의 비과세 혜택을 동일하게 받을 수 있습니다.

 

 

이 제도를 잘 활용하면 1주택자가 추가로 구입한 주택의 시세 차익을 챙기는 동시에 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다. 이런 점으로 인해 주택 시장 과열시기에는 투자 수단으로 사용되었고, 정부는 부동산 규제 발표 때마다 일시적 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 강화하였습니다.

 

 

​규정을 정확하게 이해하지 못한 채 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 기대했다가 낭패를 보는 경우가 늘어나고 있으므로, 변경된 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

 

 

 

3. 일시적 1가구 2주택 강화 추이

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1)​ 2018년 913 대책 : 중복 보유 허용 기간 단축 (3년 → 2년)

​아래 사항을 모두 충족할 경우처분기간은 3년에서 2년으로 단축됩니다.

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- 신규 주택 취득 시점이 2018년 9월 13일 이후일 경우

- 기존, 신규 주택 모두 매도 시점에 규제 지역이었을 경우

(비규제 지역 상태에서 취득했으면 기존과 같이 3년 유지)

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2) 2019년 1216 대책 : 중복 보유 허용 기간 단축, 전입 의무 부여

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아래 사항을 모두 충족하면 처분 기간이 1년으로 단축되며 신규 주택 전입 의무가 부여됩니다.

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- 신규 주택 취득 시점이 2019년 12월 16일 이후일 경우

- 기존, 신규 주택 모두 매도 시점에 규제 지역이었을 경우

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(비규제 지역 상태에서 신규 주택을 취득했으면 기존과 같이 3년 유지) 단, 신규 주택에 임대차 계약이 체결되어 있으면 전입 및 처분 기한이 임대차계약만료 시기로 연장됩니다. (최대 2년)

 

 

 

4. 사실상 가로막힌 일시적 1세대 2주택 비과세

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2020년 6.17 부동산 대책으로 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택은 사실상 사라졌습니다. 규제 지역에 위치한 신규 주택 취득할 때 대출 규제가 강화되기 때문입니다.

​즉, 1주택자가 신규 주택을 취득하면서 대출을 받았을 경우 6개월 이내 전입 및 기존주택 처분의무가 붙었습니다. 

 

 

1) 일시적 1가구 2주택이 비과세가 어려울수 밖에 없는 예시 1번

1번의 경우는 기존에 거주했던 주택을 담보로 신규 주택에 갭투자를 하는 경우입니다.

​지역에 따라 다르지만 인기 지역의 경우 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 낮기 때문에 자기 자본이 많이 필요합니다.

​그래서 많은 사람이 기존 주택을 담보로 최대한 많이 대출을 받으려 하지만, 받을 수 있는 대출은 생활안정자금 뿐입니다.

​게다가 2018년 9.13 부동산 대책에서는 생활안전자금 규제를 강화해 1년에 최대 1억원까지 대출이 가능하며, 부동산 구입 용도로 사용하지 않는다는 서약서를 제출해야 합니다.

그래서 1번안이 가능하기 위해서는 신규 주택의 갭투자 금액을 현금으로 보유해야 합니다. 보통 부모, 형제에게 빌려서 취득하는 경우가 많았는데, 2020년 10월부터는 부동산 취득 자금의 증빙서류 제출 대상이 확대되어 이 방법도 어려워졌습니다.

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2) 일시적 1가구 2주택이 비과세 어려울수 밖에 없는 예시 2번

2번의 경우기존 주택을 전세로 놓고 받은 전세 보증금에 주택담보대출과 자기 자본을 더해 주택을 마련하는 경우입니다.

하지만 6·17 대책 발표 이후부터는 주택담보대출 실행 시 2주택자로 분류되어 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 한다는 조건이 붙는다는 것이 문제입니다.

​그러면 신규 주택으로 이사한 뒤 6개월 이내에 세입자가 있는 기존 주택을 매도해야 하는데, 거래를 성사시키기가 어렵습니다. 그래서 대부분 일시적 1세대 2주택을 선택하기보다는 입주 가능한 상태의 기존 주택을 매도하여 제값을 받고 신규 주택으로 옮기는 방법을 선택하고 있습니다.

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