임대차 3법 <전월세 신고제, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권>

윤석열 당선인이 양도세 중과세 배제 기간을 확정하고, 여러가지 부동산 규제를 풀고 있는데 그중에서 임대차3법도 개정 논의가 오고 가고 있는데요, 현재 어떻게 임대차3법인 전월세신고제, 계약갱신청구권이 이뤄지고 있고 여기서 중요한 묵시적갱신 의미에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 전세 제도

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갭투자자는 전세 세입자에게 받은 보증금에 본인 자금을 더해 주택을 매수하는 것입니다. 이때 계약은 2년 단위로 체결하는데요, 거주 중인 세입자의 전세 만기가 다가오면 집주인은 늦어도 만기 1개월 이전(2020년 12월 10일 계약분부터는 만기 2개월 이전)에 계약 연장을 협의해야 하며, 연장 시에는 2년간 계약이 지속됩니다.

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만약 세입자가 계약 기간 중 퇴거를 요구하면 굳이 응할 필요는 없지만, 세입자가 중개 수수료를 부담하는 조건으로 중간 퇴거를 허용하는 것이 일반적입니다.

 

 

 

2. 임대차 전월세신고제

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 2021년 6월 1일부터 시행된 제도로, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약 시에 지자체에 신고하는 것을 의무화한 것입니다.

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공인중개사에게 위임할 수 있어 실무적으로 임대인, 임차인이 직접 신고하는 경우는 갱신 계약 시로 한정되어 통용되고 있습니다. 단, 갱신 계약 시에 금액 변동이 없다면 신고 의무는 없습니다.

 

 

 

 

3. 묵시적갱신

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집주인, 세입자 양측이 별도로 재계약을 언급하지 않고 임대차 계약 만기 1개월을 넘겼다면 묵시적 갱신이 적용되어 자동으로 계약이 연장됩니다.

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일반적으로 전셋값이 약세를 보일 때 많이 발생하는 현상인데, 만약 집주인이 전세 계약 만기 사실을 잊고 만기에 임박해 세입자에게 전세금을 대폭 올려 달라고 하면 세입자는 묵시적 갱신을 이유로 거절할 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신은 세입자에게 더 유리한 법률입니다. 세입자는 계약 기간 중간에 임의로 해지를 통보할 수 있기 때문입니다.

예를 들어 2020년 2월에 묵시적 연장되어 2022년 2월까지 만기가 늘어난 상태에서 세입자가 분양 받은 아파트 입주를 이유로 2021년 3월에 계약 해지를 통보하면 집주인은 통보를 받은 3개월 이후에 보증금을 반환해야 합니다.

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만약 이 상황에서 역전세난이라도 일어나면 집주인은 상당히 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 그래서 전세금을 동결하더라도 반드시 문자 등을 통해 구두로 증액 없이 연장 계약했다는 증거를 남겨야 합니다.

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주의 1. 2020년 12월 10일 이후 체결한 전세 계약의 묵시적 갱신 기준은 만기 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되었습니다. 세입자를 둔 투자자는 만기 2개월 이전에 연장 의사를 전달해야 합니다.

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주의 2. 묵시적 갱신은 양측에서 계약조건 변경의 언급이 없을 때를 의미합니다. 양측에서 재계약 협의를 진행하다가 시간이 흘러 묵시적 갱신 조건(만기 1개월 이내)이 충족되었다면 묵시적 갱신이라고 주장하기 어렵습니다.

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4. 계약갱신청구권

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아파트 투자자는 세입자의 전세보증금을 포함해서 투자하기 때문에 당연히 주택 임대차 보호법을 정확히 이해해야 할 필요가 있습니다. 주택 임대차 보호법을 설명함에 있어 2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권 제도는 상당히 중요합니다.

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개정된 주택 임대차 보호법은 현재 2년으로 계약되는 전세 계약이 만기 될 때 세입자가 원하면 5% 이내의 임대료 증액만으로 계약을 2년간 연장할 수 있는 제도입니다. 이로 인해 세입자는 한 번의 전세 계약으로 최대 4년까지 거주할 수 있게 되었습니다.

 

 

하지만 계약갱신청구권 제도는 반쪽짜리라는 비난을 많이 받고 있습니다. 집주인 (임대인)이 실거주 목적으로 전입할 경우 세입자의 계약갱신청구권은 무용지물이 되기 때문입니다.

​게다가 계약갱신청구권을 허위로 사용했을 경우의 처벌도 과태료가 아니라 세입자(임차인)의 민사 소송을 통한 3개월 월세 수준의 손해배상만 규정하기에 사실상 유명무실하다는 평가를 받고 있습니다.

​그래서 실무에서는 계약갱신청구권을 사용하려는 세입자에게 실거주 목적으로 퇴거를 요구한 다음 주변 시세에 근접한 전세보증금으로 인상하거나 매도하는 경우가 상당히 많이 발생하고 있습니다.