전세계약 인터넷 전입신고 하는법 및 확정일자 받는법, 특약

전세로 들어가면서 직접 전세계약 인터넷 전입신고 하는법, 확정일자 받는법에 대해 알아보겠습니다.

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1. 전입신고 확정일자

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1-1. 대항력

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전입신고, 확정일자는 하는 이유는 내가 살고 있는 전세나 월세 보증금을 지키기 위해서 입니다. 내가 살고 있는 집이 만약에 경매에 넘어갔다 그러면 내 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력이라는 것이 있어야 합니다. 대항력이 없으면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나야 합니다. 대항력은 아래 조건을 충족하면 생깁니다.

 

 

 

1) 내가 실제 점유를 하고 살고 있어야 합니다.

2) 전입신고를 하면 대항력이라는 것이 생깁니다.

 

대항력이 있다는 것은 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖고 있다라고 쉽게 생각하면 됩니다.

 

 

1-2. 확정일자

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확정일자는 내 보증금을 돌려받을 수 있는 순서라고 생각하면 됩니다. 확정일자를 받아야 내 보증금에 대해서 우선변제권이라는 것이 생기다 보니 전입신고와 확정일자는 무조건 받아야 합니다. 선택이 아닌 필수로 받는 것입니다.

 

 

전세계약서를 작성하면 확정일자를 받을 때 가까운 등기소나 관할 주민센터에 가서 받을수 있습니다.

전세계약서와 신분증 챙겨가서 확정일자 받으러 왔다라고 하면 직원이 도장을 찍어줍니다. 이러면 확정일자 받은거고, 전입신고는 전입을 해야 받을 수 있는 거니까 전세계약서 잔금일에 정산을 다 하고 나서 관할주민센터에 가서 전입신고를 할 수 있습니다.

 

 

 

2. 인터넷 전입신고 하는법

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요즘에는 전입신고를 온라인으로 쉽게 할 수 있습니다. 그래서 확정일자는 인터넷 등기소 사이트 들어가면 할 수 있고, 전입신고는 정부24 예전에는 민원24사이트에 들어가면 인터넷으로 전입신고 및 확정일자 모두 해결 할 수 있습니다.

 

 

전입신고 전에 확정일자 먼저 받아도 전혀 상관은 없지만 효력이 언제 발생하는 지를 따져봐야 합니다.

전입신고는 전입신고한 날의 익일 0시에 그 효력이 발생합니다. 그러니깐 오늘 전입신고를 하셨다면 내일 0시에 그 효력이 발생하는 것고, 확정일자는 확정일자 받은 그 날 그 효력이 발생합니다.

 

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그럼 우선변제권은 어느날 기준으로 효력이 생기는지 보면, 전입신고한 날과 확정일자를 받은 날 둘 중에 늦은 날을 기준으로 합니다. 그렇기 때문에 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 확정일자 받은 날이 되는거고, 확정일자를 받고 전입신고를 하면 전입신고를 한 날 다음날 0시에 그 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

3. 전세계약시 특약의 중요성

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우리가 일반적으로 계약을 하고 나서 잔금 때 이삿짐을 올리고 나서 계약서와 신분증을 들고 관할 주민센터를 가셔서 확정일자와 전입신고를 동시에 하는 경우가 많습니다.

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확정일자와 전입신고를 같은 날 하셨다면 신고한 다음 날 0시에 그 효력이 발생합니다. 그래서 우리가 전세계약서를 작성할 때 전세로 들어가는 그 집에 근저당권에 있을 때 우리가 특약을 쓰는데, '임대인은 잔금시까지 근저당권 전액 상환 말소하고 잔금일 익일까지 현 상태 유지 하기로 한다.' 라는 특약을 씁니다. 이렇게 쓰는 이유도 대항력이 그 전입신고한 날 다음날 0시에 효력이 발생하다보니 임차인을 보호하기 위해서 이렇게 쓰는 것입니다.

 

만약에 임대인이 잔금을 받고 나서 바로 은행에 달려가서 대출을 받으면 대출은 그 날 실행이 되고 임차인의 대항력은 다음날 0시에 발생하니깐 근저당권이 선수위가 되는 일이 벌어집니다. 그러면 임차인은 후순위가 되기때문에 보증금을 다 돌려받을 수 없게 될 수 있는 일이 발생합니다.

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그래서 임차인을 보호하기 위해서 임차인의 대항력이 생길 때까지 대출을 받는다던지 근저당권을 설정하는 행위등을 못하게 특약으로 적어놓는 것입니다. 따라서 특약을 가볍게 안쓰고 넘어가서는 안됩니다.

 

 

 

 

 

 

4. 대항력 유지여부

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실제로 살고 있고 전입신고를 하면 대항력이 생기는데 그 상태를 계속 유지를 해야 합니다. 이 둘 중에 하나라도 요건에 맞지 않는다 그러면 대항력이 소멸하게 됩니다.

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내가 살고 있는 상태에서 전입만 다른 쪽에 했다가 다시 해도 대항력을 상실하게 되고, 전입신고는 그대로 둔 상태에서 내가 이사를 갔다와도 대항력은 소멸하게 됩니다.

 

 

 

5. 전입 관련 주의사항

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내가 전입을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하게되면 당연히 그 동안은 대항력이 상실이 되고 다시 전입신고를 한 다음날 0시부터 다시 대항력이 발생을 합니다.

 

 

​내가 잠깐 전입을 뺐을 때 임대인이 만약에 근저당권을 받으면 나는 후순위 임차인으로 밀려날 수 있다는 것이고 보호를 못받을 수도 있습니다.

전세계약 월세계약 동안에는 이 대항력과 우선변제권을 위해서 무조건 첫번째 순위는 내 보증금을 돌려받을 수 있는 선수위임차인의 자격을 반드시 유지해야 한다는 것입니다. ​그래서 전세나 월세 계약을 작성하셨다면 그날 확정일자를 받으셔야 하고, 아니면 잔금 때 확정일자, 전입신고를 동시에 하시길 바랍니다.