양도소득세 계산기 및 과세대상, 계산방법 총정리

부동산 매매가 활발해지면서 양도소득세가 무엇인지 그리고 양도세율, 과세대상 및 계산방법 등이 궁금들 하실텐데요, 손쉽게 계산할 수 있게 양도소득세 계산기를 사용하는 방법 등을 함께 소개해드리고자 합니다.

 

 

 

1. 양도소득세

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1-1. 양도소득세란?

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양도소득세란 개인이 토지 및 건물 등과 같은 특정 자산에 대하여 타인에게 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금입니다.

취득일로부터 양도일까지 보유기간 내에 발생된 이익에 대해서 양도 시점에 일시적으로 과세하는 것이며, 소득이 발생했을 때에 한해 부과되는 세금이므로 부동산 판매 후 오히려 손실을 보았다면 양도세가 부과되지 않습니다.

물론 부동산에만 대상이 있는 것은 아니며, 주식 역시 양도세의 자산에 포함될 수 있습니다.

 

1-2.양도소득세 과세대상

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양도소득세의 과세대상에는 보통 주택이나 토지 등 부동산, 분양권 등을 양도하는 경우 주로 발생하며 부동산뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 그리고 주식, 기타 자산이 포함되며 파생상품과 신탁수익권 등 다양한 곳에 부과될 수 있습니다. 

 

주식의 경우 대주주가 양도하는 주식, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장 주식 등이 대상입니다. 특정 자산에 부과되는 세금인 만큼 자신의 재산을 매매하려고 할 때에는 양도세가 얼마나 부과되는지를 정확하게 파악해야만 손실을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

2. 양도소득세율 및 비과세 조건

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2-1. 양도소득세 비과세 조건

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양도소득세율의 일반적인 기본세율은 종합소득세와 마찬가지로 8단계 누진세율이 적용됩니다.

여기서 주의해야 할 점은 1세대 1주택자라고 하더라도 일정한 요건을 충족해야만 비과세의 대상자가 된다는 겁니다. 

 

첫 번째 조건은는 ‘2년 이상 주택을 보유 했는가’입니다. 

물론 주택이 수용되거나 해외이주 및 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간과 별개로 비과세를 받을 수 있습니다.

 

두 번째 조건은 ‘2년 이상 거주했는가’입니다.

2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택이면서도 동시에 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택만 해당되는 조건이라는 점, 참고하시기 바랍니다. 

 

마지막으로 살펴봐야 하는 부분은 보유와 거주기간 계산에 관한 것인데요. 

올해부터는 세법 개정으로 인해 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 남은 1주택을 보유한 시점부터 보유기간을 계산하는 것으로 바뀌었습니다.

 

 

2-2. 양도소득세율

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만약 조정대상지역내 다주택자이거나 비사업용 토지의 경우 일반세율에 추가적인 중과세율이 적용되기 때문에 위 세율표를 확인해주시기 바랍니다.

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양도소득세의 경우 일반세율은 동일할지라도 보유기간동안 발생한 양도차익에 대해서 일괄적으로 과세되는 것으로 오히려 세부담이 큰 것으로 볼 수 있습니다.

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다주택자의 중과세율의 경우 21년 6월 1일 이후로 상향되어2주택자는 10%에서 20%, 3주택자 이상은 20%에서 30%인점 참고해주시기 바랍니다.

 

비사업용 토지는 22년 1월 이후로 10%중과에서 20% 중과되는 것으로 개정될 것으로 예정됩니다.

 

3. 양도소득세 계산기

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3-1. 양도소득세 계산방법

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양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 차감 한 양도차익에 부과하게 되는데요, 취득가액와 필요경비에 포함되는 금액은 아래와 같습니다.

 

 

 

취득가액은 취득시 발생한 취득세와 중개수수료 등을 포함한총 소요된 금액을 말하며, 필요경비는 자본적 지출액과 양도시 발생한 비용을 포함합니다.

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너무 오래전에 취득하였거나 기타 사유로 매입가액을 알 수 없다면 취득일과 양도일 공시가격으로 환산한 "환산취득가액"을 취득가액으로 인정받게 됩니다.

 

<양도소득세 계산구조>

 

 

 

1) 양도금액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

2) 양도차익 - 장기보유특별공제  = 양도소득금액

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준

4) 양도소득세  x 세율 = 산출세액

 

위 순서대로 계산되는데 생각보다 계산법이 어렵고 복잡하기 때문에, 세무 지식이 전무한 사람이 스스로 양도세를 계산하는 것은 쉽지는 않습니다.

 

특히 2021년부터 양도소득세의 규정이 더욱 복잡해졌기 때문에 기산일 등을 꼼꼼히 따져봐야 하는데요.

1세대 1주택자의 경우 양도가액이 12억 원 이하일 경우 양도소득세가 비과세가 되지만 주택을 한 채만 가지고 있다고 해서 그 주택을 양도했을 때 12억 원 이하는 무조건 비과세가 된다고 섣부르게 판단하게되면 예상치 못한 과세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

2021.12.17 - [언니돈벌이/재테크] - 1주택 양도세 비과세 12억 시행

1주택 양도세 비과세 12억 시행

 

 

3-2. 양도소득세 계산기

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국세청 사이트에서 양도소득세 계산기 서비스가 있습니다. 아래 링크를 클릭하시면 바로 이동합니다.

 

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml 

국세청 홈택스

 

 

혼자서 세금을 미리 예상하고 계산하고 싶다면 알기 쉽고 간편하게 해볼 수 있는양도소득세 계산기를 추천해 드립니다. 

 

양도소득세 계산기에서 양도물건의 종류와 양도일자, 취득일자 기본사항을 입력한 후 거래금액을 입력해주시고 그 외 기타사항들도 해당하는 것들을 기입해주시면 됩니다.