주택임대차보호법 개정으로 임차인의 짧은 계약기간을 보호하기 위해 '전세계약 갱신청구권 제도'가 2021년 7월부터 시행되었는데요, 전세계약갱신청구권 내용과 거부 방법 및 주의사항에 대해서 소개해드리겠습니다.
1. 전세계약갱신청구권
전세계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 뜻합니다.
즉, 기존 계약이 2년이었다면 2년 추가로 연장하여 최대 4년까지 거주할 수 있는 것인데요. 임차인이 계약 갱신을 요구할 때 임대인은 정당한 거절 사유가 없다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
또한, 계약 갱신 시에는 종전 임대료의 최고 5% 이내에서만 임대료 인상이 가능합니다. 임차인이 해당 권리를 사용하기 위해서는 계약 기간이 끝나는 6개월 ~ 2개월 전까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다. 그리고 이 내용은 통화 녹음 혹은 문자 기록 등으로 반드시 저장해두는 것이 좋습니다.
만약 청구권에 대해 임대인의 반응이 없을 경우 묵시적 갱신이 가능하므로, 기존 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년 = 총 6년의 계약까지도 가능합니다.
2. 전세계약갱신청구권 거부방법
그렇다고 임대인은 시세에 맞지 않는 임대료를 받아가며 임차인의 요구를 무조건 들어줘야만 하는 것은 아닙니다.
임대인에게도 전세계약 갱신청구권 거부방법이 존재하는데요. 아래의 경우에 해당하는 경우 임차인의 전세계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
- 임대인이 임차료를 2회 이상 연체했을 시
- 임차인이 거짓 또는 부정 방법으로 임차했을 시
- 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손했을 시
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대했을 시
- 임대인 및 직게존비속이 실제 거주하려는 경우
다만 임대인이 매도할 목적으로 계약갱신을 거절하는 것은 불가능하며 임대인이 주택의 전부, 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 경우가 있는 경우에는 계약갱신 거절이 가능합니다.
3. 전세계약갱신청구권 주의사항
세입자가 있는 주택을 매매할 경우 세입자의 갱신권 행사여부를 매도인에게 확실히 확인을 한 후 매매계약서에 해당 내용을 기재해야 합니다.
실제로 세입자가 있는 주택을 매매했는데 소유권 이전이 완료되기 전에 세입자가 계약갱신 청구권을 행사하면 새 집주인은 이를 거절하기 힘들어 이사가 어려워 질 수 있음으로 주택매매시 해당 내용도 반드시 확인하셔야 합니다.
임차인이 계약만료기간에 나간다고 하여 집을 팔았는데, 이를 번복하여 다시 계약갱신권 사용을 주장하는 경우는 해당 주장이 받아들여지지 않습니다. 임차인일 경우에 말을 번복하는 것은 가능하지만, 계약만료 2개월 전까지만 사용여부를 번복할 수 있습니다.
뿐만 아니라, 세입자와 합의하여 임대료를 낮추고 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 조건으로 계약을 했다 하더라도 전세계약갱신청구권은 법으로 규정된 것이므로 향후 행사가 가능합니다.
그러니 임대인/임차인 모두 한 쪽의 말만 믿고 계약을 진행하기 보단 관련 법과 판례들을 꼼꼼히 확인한 다음 해당 내용을 미리 숙지하시어 손해 보는 일이 없도록 해야겠습니다.
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