부동산 및 아파트 취득세는 부동산 취득 단계에서 가장 먼저 부과되는 세금인데요, 1가구 2주택 취득세에 대해서 알아보겠습니다.
1. 부동산 및 아파트 취득세율
2020년 1월1일부터 적용되고 있는 기본 취득세율은 아래와 같습니다.
가장 큰 차이는 6억 원 ~ 9억 원 주택의 취득세율이 슬라이딩 방식으로 변경되었다는 점입니다.
과거에는 해당 구간에 2% 단일 세율을 적용했는데, 다운 계약을 유도한다는 비난 때문에 지방세법이 개정되었습니다. 취득세는 “위택스 홈페이지 → 지방세 정보 → 지방세 계산기"에서 쉽게 계산할 수 있습니다.
2. 주택 대상 취득세 중과제도
부동산취득세, 아파트 취득세 제도는 부동산 시장 과열에 따른 규제의 수단으로 2019년까지는 사용되지 않았지만 2020년부터 다주택자를 규제하는 수단으로 적극 활용되고 있습니다.
4주택자 이상자는 취득세 4%
조정대상지역에 신규 주택을 취득하는 2주택자는 8%
3주택 이상자는 12%(2020.8.12)
법인취득세율 12%(2020.8.12)
다주택자가 3억 이상 주택을 증여한 경우 12%
7. 10 대책에서 강화된 취득세 중과제도는 사실상 다주택자의 시장 진입을 차단했다는 평을 받고 있는데요.
또한, 7.10 대책에서 같이 발표된 양도세 중과제도 확대(기존 중과세율 대비 10%P 인상)로 다주택자가 매도 대신 증여를 선택할 것이라는 우려가 커지자 다주택자가 규제 지역 3억 원 이상 주택을 증여하는 경우의 취득세율이 12%로 상향 조정한바 있습니다.
또한 법인의 주택취득세가 12%로 적용되면서 법인 명의를 통한 규제 회피 방식은 역사 속으로 사라지게 되었습니다.
부동산 세금이 어려운 이유는 세금 항목마다 주택 수 산정 방식이 다르기 때문입니다. 종합부동산세, 양도소득세, 소득세 등 세목별로 주택 수 산정 방식이 달라, 실제 부동산 세금 산출을 꺼리는 경우가 많습니다.
중과 판정을 위한 주택 수 판정 기준은 취득세에서도 새로 발표된바 있습니다. 예외 규정이 적도록 강하게 적용되었기 때문에 주택 구매 전에 꼭 확인해야 합니다.
(1) 세대 기준(주민등록표에 기재된 가족 전체 합산, 분리 거주 자녀, 배우자포함)
- 만 30세 미만 자녀는 따로 거주해도 같은 세대로 간주 (단 중위소득 40% 이상이면서 분가 시 예외)
(2) 2020년 8월 11일 이후 취득하는 입주권, 분양권, 기준시가 1억 원 초과 주거용 오피스텔 모두 주택 수에 포함
주택 수에 포함되지 않는 대표적인 예외는 가정어린이집, 공시가격 1억 원이하 주택(정비구역 불가) 등 입니다. 그래서 최근에 정비구역 지정 가능성이 높은 지역 중 공시가격 1억 원 이하인 주택을 찾는 수요가 꽤 있습니다.
3. 1가구 2주택 취득세
2주택자를 대상으로 하는 중과세율은 1주택을 보유한 상태에서 규제지역의주택을 취득할 때 8%를 적용합니다.
즉, 현재 규제지역인 서울 지역에 아파트를 보유한 상태에서 비규제지역인 강원도 강릉시의 아파트를 매수한다면 2주택자이지만 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.
반대로 규제 지역인 고양시에 아파트를 보유한 상태에서 서울 지역에 있는 주택을 추가로 매수한다면중과세율 8%가 적용됩니다. 때문에 아파트 취득세를 고려해서 매수 순서를 정해야 합니다.
4. 일시적 2주택의 아파트 취득세
부동산 취득세 중과제도는 다주택자의 시장 진입을 차단할 목적으로 만들어졌으며, 1주택자가 기존 주택에서 갈아탈 목적으로 일시적 2주택이 되는 경우는 규제 대상에 포함되지 않습니다.
기존 주택 보유 상태에서 신규 주택을 취득하더라도 일시적 2주택자임을 밝히면 1주택자 취득세가 적용됩니다. 이후 해당 지자체가 기존 주택 처분 기한(규제지역 여부, 취득 시점에 따라 1~3년)을 지켰는지 점검하는 방식으로 시행됩니다.